Un compromis de vente peut être bloqué plusieurs semaines pour un diagnostic manquant. Le vendeur doit réunir un dossier de diagnostic technique complet avant la signature, et la liste des documents change selon l'âge du bien, sa localisation et son mode de chauffage. Voici ce qui est obligatoire pour vendre à Paris, en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine ou dans le Val-de-Marne, et la durée de validité de chaque diagnostic.

Pourquoi le notaire refuse de signer sans le dossier complet

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique. Sans lui, le notaire ne peut pas sécuriser la transaction : c'est ce document qui informe l'acheteur sur l'état du bien avant qu'il ne s'engage. Un diagnostic manquant n'empêche pas juridiquement la signature dans l'absolu, mais expose le vendeur à un recours de l'acheteur après la vente, pour vice caché notamment. En pratique, la plupart des notaires bloquent le dossier tant qu'il n'est pas complet, ce qui retarde la signature de plusieurs semaines si le rendez-vous chez le diagnostiqueur n'a pas été anticipé.

DPE, amiante, plomb : les diagnostics liés à l'âge du logement

Le DPE est obligatoire pour toute vente, quel que soit le type de bien, et reste valable 10 ans. [LIEN INTERNE : article DPE 2026] Le diagnostic amiante, lui, ne concerne que les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. S'il ne détecte aucun matériau amianté, il reste valable indéfiniment et n'a pas besoin d'être refait à chaque vente. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) suit la même logique pour les logements construits avant 1949 : validité illimitée en l'absence de plomb, mais un an seulement si le rapport en détecte, ce qui oblige à le refaire pour chaque transaction tant que les peintures concernées n'ont pas été traitées.

Électricité, gaz, termites : les diagnostics liés aux risques techniques

Si l'installation électrique ou l'installation gaz a plus de 15 ans, un diagnostic est obligatoire pour chacune, avec une validité de 3 ans pour une vente. Le parc ancien parisien et de petite couronne est particulièrement concerné : beaucoup d'immeubles n'ont jamais refait leur installation depuis leur construction. Le diagnostic termites, de son côté, ne s'applique que dans les zones couvertes par un arrêté préfectoral, ce qui est le cas d'une bonne partie de l'Île-de-France. Sa validité est courte, 6 mois, ce qui en fait souvent le diagnostic qu'il faut refaire juste avant la signature si le compromis a traîné.

Loi Carrez et état des risques : les pièces qu'on oublie

Pour un lot en copropriété, le mesurage loi Carrez indique la superficie privative exacte. Une erreur de plus de 5 % donne à l'acheteur le droit de demander une diminution du prix, dans un délai d'un an après la signature. Il n'a pas de durée de validité tant qu'aucun agrandissement n'a modifié la surface du lot. L'état des risques et pollutions (ERP) complète le dossier : il informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et sur le radon. Il est obligatoire pour toute vente, sur tout le territoire, avec une validité de 6 mois seulement.

Combien de diagnostics au total, et qui les commande

Pour un appartement ancien en copropriété à Paris, le dossier complet peut réunir jusqu'à six ou sept diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, auxquels s'ajoute le mesurage Carrez. C'est le vendeur qui doit les faire réaliser, et non l'agence ni le notaire, même si ces derniers orientent souvent vers un diagnostiqueur. [LIEN INTERNE : page devis / stepper de qualification] Le mieux reste d'anticiper la prise de rendez-vous dès la mise en vente du bien, plutôt que d'attendre une offre pour découvrir qu'un diagnostic manque.